疫情下FIRB临时政策对租赁影响

 

澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)于2020年4月24在官方网站发布针对临时政策的指导说明(第53)。本文只针对商业租赁和零售租赁进行解析。

1. 商业租赁和零售租赁

据之前文章中提起,在新规则下FIRB已把投资审查限额降低到了$0. 因此,外国人士于2020年3月29日晚上10:30以后签订超过5年的租赁协议都需要FIRB批准。

 

2. 如何计算5年租赁

FIRB对租期的计算方式包括现有的租期以及任何限届满后续订租赁的权利或选择权。简单而言,如果第一期租约为4年但租约合同里包含可以选择续约2年时,此类租赁需要获得FIRB批准。

 

3. 为何包括零售租赁

这是也笔者收到最多客户的询问。第53指导说明只是简单描述租赁须通过FIRB批准。追根究底, 我们仍然需要回到《1975年外国收购与接管法》中的原始措辞。

通过该法案,FIRB有权控制澳大利亚土地利益。“澳大利亚土地”是指农业用地,商业用地,住宅用地或采矿或生产物业。因此,对于外国人士于2020年3月29日晚上10:30以后签订相关的澳大利亚土地上的零售租赁,则需要FIRB批准。

 

4. 更改现有租赁

如果对现有租赁项目下的租金进行了降低,延期或以其他方式调整,尤其是针对疫情期间的调整,并且这种调整是暂时性的,那么它本身就不会被视为重大修改,因此不需要FIRB批准。

反之,如果外国租客重新谈判租赁,而期限的改变将会构成租赁合同的重大变更。在这种情况下,外国租客需要考虑是否意味着总租期超过5年(包括选择续约期)。

 

5.申请费用

申请费是基于以下计算得出的:

(年度租金x租赁中剩余的年数)+ 其他租赁杂费+ CPI /固定利率/市场利率的年度增长

总数$10 million或以下的申请费是$2000

总数$10 million以上和不多于 $1  billion的申请费是$26,200

总数 $1 billion以上的申请费是$105,200

 

各位可以在FIRB 官方网站查看其相关信息:

https://firb.gov.au/guidance-resources/guidance-notes/gn53

https://firb.gov.au/resources/guidance/gn30

Amber

作者简介:

谢秀红 Amber Chia

英国曼彻斯特大学法律学士

马来西亚法律实务证书

墨尔本Leo Cussen研究所法律研究生文凭

马来西亚律师协会会员

维省来律师协会会员

 

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